Trust Immobiliare il parere di Marco Zoppi
Il trust immobiliare è uno strumento impiegato con lo scopo di ottimizzare la pianificazione successoria e di proteggere i beni in esso conferiti dagli attacchi di eventuali creditori del disponente o dei beneficiari. Questo negozio è inoltre uno strumento molto efficace nell’ambito di un processo di ottimizzazione fiscale che miri a non contravvenire alle disposizioni di legge attualmente in vigore in Italia.
Come funziona il trust immobiliare
Nel contesto di una successione, il trust si rivela particolarmente utile per snellire le pratiche più articolate e, al contempo, per mantenere unito l’intero patrimonio conferito: il trust immobiliare tutela il diritto di residenza dei figli minorenni, nel caso di divorzio o separazione dei genitori, dei disabili e dei soggetti deboli.
Nel trust immobiliare il settlor conferisce la piena proprietà o la nuda proprietà dell’immobile.
Il trust Immobiliare, grazie alla sua natura di negozio segregativo, è in grado di tutelare contemporaneamente sia il settlor che i beneficiari, permettendo perfino l’utilizzo dell’immobile anche in seguito al suo conferimento. Questo, infatti, può essere concesso in usufrutto, venduto o affittato durante tutta la durata del contratto, a patto che tali condizioni siano contemplate nell’atto istitutivo del negozio.
La natura segregativa del trust immobiliare, inoltre, protegge il patrimonio in esso conferito dalle aggressioni di tutti gli eventuali creditori: il conferimento di beni in un trust, infatti, coincide con la rinuncia al loro possesso del disponente in favore dei beneficiari del titolo.
Come può essere conferito in trust un immobile
Un immobile può essere conferito in un trust attraverso modalità differenti:
- trasferimento della proprietà al trustee;
- trasferimento della nuda proprietà al trustee con usufrutto riservato al settlor;
- trasferimento della nuda proprietà al trustee con diritto di abitazione riservato al settlor.
La scelta di una di queste tre ipotesi porta in dote implicazioni differenti: nel primo caso, infatti, il fiduciario è tenuto a dichiarare l’immobile tra i beni di sua proprietà, pagando le imposte ad esso connesse. Quando, al contrario, il disponente si riserva il diritto di usufrutto o di abitazione dell’immobile conferito in un Trust, spetta a quest’ultimo provvedere al pagamento degli oneri fiscali legati al suo possesso.
La formula che prevede il diritto di abitazione è consigliabile rispetto a quella con diritto di usufrutto: quest’ultima, infatti, non garantisce la protezione del bene immobiliare conferito nel trust nel caso di rivalse operate da parte di creditori.
La tassazione del trust immobiliare e le sue opportunità
Conferire un immobile in un trust permette di scontare le imposte di successione e donazione e quelle ipocatastali; gli immobili italiani che sono fatti confluire in un trust non residente rimangono altresì soggetti al regime di tassazione italiano. Secondo l’articolo 6 del modello OCSE, inoltre, tutti gli eventuali redditi prodotti da beni situati in Italia a vantaggio di non residenti nel nostro Paese sono in ogni caso imponibili in Italia.
Ecco il dettaglio delle imposte di un trust immobiliare
Di conseguenza, il conferimento in un trust di un immobile situato in Italia è soggetto alle seguenti imposte:
- imposta ipotecaria e catastale;
- imposta di successione e donazione;
- imposta di registro € 200,00;
- imposta ipotecaria e catastale.
Imposta ipotecaria
Nel dettaglio, l’imposta ipotecaria ammonta al 2% della rendita catastale dell’immobile, moltiplicata per un coefficiente predefinito. L’imposta catastale ammonta invece all’1%.
Nel caso in cui il settlor scegliesse di conferire la sola nuda proprietà dell’immobile, invece, la tassazione farebbe riferimento alle tabelle di valore di usufrutto o a quella relativa al diritto di abitazione, che sono sempre rapportate all’età del disponente. Alcuni uffici del registro hanno scelto altresì di applicare un’imposta fissa in luogo delle percentuali precedentemente citate: in questo caso la cifra da sborsare è di 200 Euro per ognuna delle due imposte.
Imposta di successione e donazione
All’imposta di successione e donazione sono soggetti tutti i conferimenti fatti all’interno del territorio italiano, anche se il trust non è residente. L’imposta deve essere corrisposta dai beneficiari secondo disposizioni ben precise:
- coniugi e parenti in linea retta pagano il 4% del valore dell’immobile con franchigia di 1 milione;
- fratelli e sorelle pagano il 6% del valore dell’immobile con franchigia ad 1 milione;
- parenti e affini in linea collaterale fino al 3° grado pagano il 6% senza franchigia
- tutti gli altri soggetti pagano l’8% senza franchigia.
Il trust immobiliare è un’opportunità da sfruttare adesso
Questi valori riflettono l’effettiva convenienza, rispetto alla media europea, delle imposte e delle franchigie attualmente applicate dal nostro paese nelle successioni regolate dall’istituto del trust: mediamente, infatti, in Europa le tasse successorie sono soggette ad una tassazione media pari al 25%, con punte di oltre il 40.
Proprio per questo motivo il governo italiano ha recentemente deciso di inasprire il proprio sistema di tassazione, con lo scopo di adeguarsi alla media europea: ne consegue, dunque, che il momento ideale per conferire il proprio patrimonio immobiliare in un trust, beneficiando in extremis dell’attuale sistema di tassazione, sia proprio quello attuale.